Bundesgerichtshof: „Zur Kündigung wegen älterer Mietrückstände“

Mit Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/15 – hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob eine zahlungsverzugsbedingte fristlose Kündigung eines Wohnraummiet-verhältnisses unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.

In dem entschiedenen Fall blieb der Mieter für die Monate Februar und April 2013 die Miete schuldig. Dafür erhielt er eine Abmahnung im August 2013, die erfolglos blieb. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiteren offenen Mietrückstände. Der BGH entschied, dass der Kündigung § 314 Abs. 3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, nicht entgegensteht. Die Vorschrift sei auf Wohnungsmietver-hältnisse nicht anwendbar. Bereits der Wortlaut der Kündigungsvorschriften im Wohnungsmietrecht (§§ 543, 569 BGB) sprechen nach Auffassung des Gerichts gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses bestimmen, sehen weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kündigung auszu-sprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor. Verwirkt sei das Kündigungsrecht ebenfalls nicht. Denn ein berechtigtes Vertrauen des beklagten Mieters, dass der Vermieter von seinem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten kein Gebrauch mehr machen werde, sind nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich.

Damit muss ein Vermieter sich also nicht unbedingt beeilen, wenn er aufgrund bestehender Mietrückstände das bestehende Mietverhältnis mit dem ungeliebten Mieter beenden will. Ein Vorteil auf jeden Fall für den jeweiligen Vermieter.

Quelle: "Der Lingener 10/2016"