Neues aus dem Mietrecht 09/18

Die Urlaubszeit - Einbruchszeit

Urlaubszeit ist Einbruchszeit. Wer in seiner Abwesenheit zu Hause von Einbrechern heimgesucht wird, muss das gegenüber seiner Hausratsversicherung beweisen. Insbesondere muss er den Nachweis führen, dass er durch einen „versicherten“ Einbruchdiebstahl geschädigt worden ist. Kann er diesen Nachweis „durch frische Einbruchsspuren“ nicht erbringen, genügt auch die Darlegung einschließlich des Beweises von Indizien, die alle nicht versicherten Entwendungsmöglichkeiten als so unwahrscheinlich erscheinen lassen, dass nach dem Gesamtbild auf eine hinreichende Wahrscheinlichkeit für den eingetretenen Versicherungsfall (Einbruch) geschlossen werden. Wir verweisen hier auf ein Urteil des OLG Hamm (OLG Hamm, Beschluss vom 15. Mai 2017 - I-6 U 30/17, veröffentlicht in NJW-RR 2017, 1384; ebenso bereits OLG Hamm, VersR 2015, 1374,1376). Hierbei ist ein Mindestmaß an Tatsachen nachzuweisen, die nach der Lebenserfahrung mit hinreichender Wahrscheinlichkeit den Schluss auf eine versicherte Entwendung abhandengekommener Sachen zulassen. Dazu gehört bei einem behaupteten Einbruchdiebstahl, dass Einbruchsspuren vorhanden sind. Nicht erforderlich ist dagegen, dass aufgefundene Spuren zweifelsfrei auf einen Einbruch schließen lassen. Und weiter: Notwendig ist zumindest eine Spurenlage, die auf einen Einbruchdiebstahl hindeuten kann, wie zum Beispiel Beschädigungen an Fenstern oder Außentüren, oder auch Spuren, die auf ein Durchsuchen der Räumlichkeiten zum Zwecke des Auffindens von Wertgegenständen schließen lassen. Keinesfalls reicht eine von der Polizei geäußerte Vermutung, wonach eine sonst unbeschädigte Türe auch durch einen geeigneten Gegenstand (Dietrich) hätte geöffnet werden können.

Flüchtlinge in Wohneigentumsanlage: heimähnliche Unterbringungen in Teileigentumseinheiten zulässig?

Flüchtlinge in einer Wohnungseigentumsanlage unterzubringen, kann zu Konflikten führen. Und darüber müssen manchmal auch die Gerichte entscheiden. Eine gewerbliche Wohnungseigentumsanlage bestand aus zwei Teileigentumseinheiten, die zum einen von einer Ärztin und zum anderen bislang von einem Altenpflegeheim genutzt worden waren. Eine Ärztin, also die Eigentümerin einer gewerblichen Fläche, wollte, dass die zweite Teileigentumseinheit des ehemaligen Pflegeheims nicht - wie beabsichtigt - als Flüchtlingsunterkunft genutzt wird. Deshalb zog sie vor das Gericht. Die Richter entschieden, dass das Teileigentum, das zuvor als Altenpflegeheim genutzt worden war, durchaus als Flüchtlingsunterkunft genutzt werden darf. Ob eine Einheit zu Wohnzwecken oder als Heim - und damit nicht zu Wohnzwecken - genutzt wird, kann nur aufgrund einer Gesamtschau beurteilt werden. Grundsätzlich ist ein Heim von Wohnformen abzugrenzen, die - etwa wie Wohngemeinschaften oder Wohngruppen - nicht dem klassischen Familienleben entsprechen. Hinweis: Werden Flüchtlinge und Asylbewerber in einer Gemeinschaftsunterkunft untergebracht, ist dies in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Werden Wohnungen von üblicher Größe überlassen, handelt es sich dagegen im Grundsatz um Wohnzwecke. BGH, Urt. v. 27.10.2017 - V ZR 193/16

Regeln geordneten Zusammenlebens: Trampolin als Spielgerät in Ziergarten einer WEG zulässig!

Ob ein Trampolin in einem Ziergarten stehen darf, beschäftigte die Gerichte in diesem Fall. In der Teilungserklärung für eine Wohnungseigentumsanlage hatten sich die Eigentümer darauf verständigt, zugewiesene Gartenanteile nur als „Terrasse“ oder „Ziergarten“ zu nutzen. Einer der Eigentümer stellte trotzdem für seine Kinder ein nicht fest mit dem Boden verbundenes Trampolin mit einer Gesamthöhe von etwa 3 m auf. Eine Miteigentümerin ging dagegen vor und meinte, das Trampolin würde die Anlage verschandeln und hätte in einem „Ziergarten“ nichts zu suchen. Der Eigentümer des Trampolins vertrat dagegen die Auffassung, dass der Begriff „Ziergarten“ als Gegensatz zu dem Begriff „Nutzgarten“ zu sehen ist. Letzterer diene vorrangig dem Anbau und der Verwertung von Nutzpflanzen, Ersterer als Erholungs- und Spielfläche. Das Amtsgericht wies die Klage der Miteigentümerin gegen das Aufstellen des Trampolins ab. Kinder durften in dem Bereich spielen, also war auch das Aufstellen eines Trampolins als Spielgerät erlaubt. Denn es gehört zu einem geordneten Zusammenleben von Miteigentümern, dass spielende Kinder anderer Miteigentümer oder von deren Mietern und dazugehörige Spielgeräte hingenommen werden müssen, soweit sie nicht übermäßig stören. Hinweis: Beschränken Wohnungs-eigentümer die Nutzungsmöglichkeit von Gartenanteilen durch einen Beschluss dahingehend, dass diese Gartenanteile nur als Ziergarten genutzt werden dürfen, heißt das noch lange nicht, dass dort keine Kinder spielen und keine Spielgeräte aufgestellt werden dürfen. AG München, Urt. v. 08.11.2017 - 485 C 12677/17 WEG

Gaststätte im Ausflugsgebiet: Eine die Gebrauchstauglichkeit einschränkende Straßensperrung als Mietmangel?

Dieser Fall kommt aus dem Gewerbemietrecht und er gibt Mietern ganz neue Möglichkeiten, die sich plötzlich unerwarteten Gegebenheiten ausgesetzt fühlen, die Einfluss auf ihren Geschäftsbetrieb nehmen. Ein Gasthaus war langfristig befristet vermietet worden. Weit vor Ablauf der Mietzeit kündigte der Mieter dann jedoch das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende September, hilfsweise zum Jahresende. Der Grund war, dass längerfristige Straßensperren durch die Behörden angekündigt worden waren. Das Gasthaus wäre nur noch eingeschränkt zu erreichen gewesen. Schließlich wollte der Mieter durch das Gericht feststellen lassen, dass das Mietverhältnis beendet sei. Der Vermieter erhob Widerklage auf Zahlung der Miete für die Zeit von Oktober bis Dezember. Tatsächlich war der Mietvertrag aufgrund einer ordentlichen Kündigung vorzeitig zum Jahresende beendet worden. Eigentlich war der Vertrag befristet gewesen, abgeschlossene Nachtragsvereinbarungen hatten jedoch die gesetzliche Schriftform nicht mehr gewahrt. Und so konnte der Mieter zumindest fristgemäß das Mietverhältnis vorab beenden. Bezüglich der Widerklage entschied das Gericht, dass der Vermieter nur zwei Drittel der vereinbarten Miete für die Monate Oktober bis Dezember verlangen durfte. Die angekündigte Sperrung der Landstraße stellte nämlich einen Mangel der Mietsache dar. Ein Mangel kommt nach dem Gericht auch in Betracht, wenn das Mietobjekt selbst ordnungsgemäß ist, aber eine äußere Einwirkung vorliegt, die sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt. Genau das war hier der Fall. Die Attraktivität der Gaststätte – gerade wegen seiner besonderen Lage und seiner Erreichbarkeit als Ausflugslokal – war für Reisende nicht mehr gegeben. Deshalb war die Miete um ein Drittel gemindert worden. OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 05.07.2017 - 2 U 152/16