Mietrecht

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aus Lingen

Immobilienrecht gilt als Oberbegriff für das gesamte Mietrecht sowie das Wohnungseigentumsrecht (Recht der Eigentumswohnungen) und Nebengebiete wie das Maklerrecht und das Nachbarschaftsrecht. Wir vertreten unsere Mandanten seit vielen Jahren erfolgreich und als Schwerpunkt unserer Kanzleiarbeit in immobilienrechtlichen Angelegenheiten. In Zusammenarbeit mit Haus & Grund Deutschland als Verband der Eigentümer und Vermieter von Immobilien und dem Ortsverein Haus & Grund Lingen vertreten wir vor allem Vermieter und Eigentümer von Immobilien, aber auch Hausverwalter Makler und Wohnungs- und Immobiliengesellschaften. Besuchen Sie hierzu auch die Seite des Vereins Haus & Grund Lingen e.V. (LINK). Rechtsanwalt Robert Vedder arbeitet als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht seit 2007 erfolgreich für unsere Mandanten.

ROBERT VEDDER

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Wohnraummietrecht

Die Vermietung von Wohnraum mag auf den ersten Blick einfach wirken und wird tagtäglich millionenfach in Deutschland umgesetzt. Jeder dieser abgeschlossenen Mietverträge ist aber abhängig von einer Vielzahl gesetzlicher Bestimmungen und Entscheidungen des Bundesgerichtshofes und der Amtsgerichte sowie Landgerichte, die die einzelnen streitigen Fälle entschieden haben.

Regelungen in Mietverträgen sind durch sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen geprägt und unterliegen daher besonderen gesetzlichen Schranken. Dies dient dem Verbraucherschutz. In diesem Fall ist der Wohnungsmieter der Verbraucher. Der Gestaltungsspielraum im Wohnraummietvertrag ist daher stark eingeschränkt durch den sog. Mieterschutz, da der Gesetzgeber hier zwischen dem Vermieter einerseits und dem Mieter auf der anderen Seite ein Ungleichgewicht sieht und der Mieter hier schützenswert ist in seinen Interessen. Wenn die gesetzlichen oder die durch die Gerichte gezogenen Grenzen hierbei überschritten werden, können ganze Teile des Vertrages unwirksam sein, so wie dies z.B. bei den allseits bekannten sog. Schönheitsreparaturklauseln der Fall war und ist.

Nur in seltenen Fällen werden Wohnraummietverträge daher noch individuell ausgehandelt oder können als solche gelten, da die Anforderungen, die die Gerichte hier an einen individuell ausgehandelten Vertrag setzen, sehr groß sind. Meist werden aktuelle Standardverträge als Formulare genutzt, welche in Zeitschriftenläden oder im Internet kostengünstig erworben werden können. Hier ist aber in jedem Fall Vorsicht geboten: Nicht alle angebotenen Formulare sind aktuell und entsprechen den Vorgaben der Rechtsprechung. Diese müssen in jedem Fall aber sorgfältig ausgefüllt werden, um spätere Unsicherheiten zu vermeiden.

Während des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Vermieter hat die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Der Vermieter hat die Wohnung zudem während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Verschlechtert sich die Wohnung, reduziert sich die Miete kraft Gesetzes, d.h. automatisch ab dem Zeitpunkt der Verschlechterung. Dann spricht man von Minderung der Miete. Der Mieter muss daher nicht mehr die volle Miete zahlen. Um wie viel die Miete sich jedoch mindert, erklärt das Gesetz nicht. Dies kommt auf den Einzelfall an und wird letztlich durch die Gerichte entschieden. Schwerpunkt dieser Fälle sind aber meist Beweisfragen, die mit den Gründen für die Minderung zusammenhängen (Schimmelschäden gelten hier als prominentes Beispiel). Erst wenn diese Beweisfragen geklärt sind, kann verbindlich eine Quote für die Minderung festgestellt werden. Aber auch die Anforderungen an eine lückenlose und saubere Dokumentation der Mangelhistorie sind nicht zu unterschätzen (wichtig insbesondere bei Fällen einer Lärmbelästigung oder bei Störung des Hausfriedens). Meist scheitern Ansprüche bereits daran, dass nach langer Zeit eine genaue Darstellung des Geschehensablaufes nicht mehr möglich ist. Nur wer seine Rechte kennt, kann daher frühzeitig die richtigen Weichen stellen.

Ein Mietverhältnis kann von beiden Parteien fristlos oder fristgemäß gekündigt werden. Diese Arten der Beendigung des Mietvertrages nennt man rechtlich auch außerordentliche und ordentliche Kündigung. Nach dem Gesetz (BGB) und dem deutschen Mietrecht ist diese Art der Beendigung für Vermieter dann möglich, wenn Zahlungsverzug eintritt. Wird die Miete z.B. in Höhe von 2 Monaten oder aber an zwei Folgemonaten nicht gezahlt und beträgt der Rückstand dadurch an zwei Folgemonaten 1 Monatsmiete plus 1 Cent, erlaubt das Gesetz dem Vermieter bereits die fristlose Kündigung. Dann muss der Mieter mit einer Räumungsfrist von mindestens 2 Wochen ausziehen und die Wohnung räumen. Aber auch wenn ständig die Miete verspätet durch den Mieter gezahlt wird, erlaubt das Gesetz dem Vermieter die fristlose Kündigung, soweit vorher dieses vertragswidrige Verhalten durch den Vermieter abgemahnt wurde.

Endet das Mietverhältnis auf die zuvor genannte Weise durch Kündigung einer Partei (meist der Vermieter) und ist die andere Partei (meist der Mieter) hiermit nicht einverstanden, wird der Gang zum Gericht unvermeidbar sein. Am Ende eines Prozesses vor dem Gericht entscheidet das Gericht ob die Kündigung wirksam ist oder nicht. Damit wird auch die Frage beantwortet, welche Partei nun sämtliche Kosten des Gerichtsverfahrens zu tragen hat. Da ein Gerichtsverfahren stets Prozessrisiken in sich birgt, sollte man diese Frage vorher klären, um später keine unliebsamen Überraschungen zu erleben.

Gewerberaummietrecht

Gewerberaummietverträge unterliegen im Gegensatz zu den Wohnraummietverträgen weniger den Einschränkungen des Mieterschutzes. Hier sind die Mieter nach Ansicht des Gesetzgebers nicht schutzwürdig, da sie in der Regel mit ihrem Vertragspartner dem Vermieter „auf Augenhöhe“ verhandeln können und stehen. Daher kann und muss vieles im Mietvertrag frei verhandelt und geregelt werden. Laufzeit, Betriebskosten oder auch die Möglichkeit regelmäßiger Mieterhöhungen müssen vertraglich geregelt werden. Eine gesetzliche Regelung ist nicht vorhanden. Treffen die Parteien hierüber keine Regelung hat dies für eine Partei meist unmittelbar negative praktische Folgen. In Gewerberaummietverträgen gibt es viel zu regeln. Im Gegensatz zu Wohnraummiet-verträgen bestehen in Gewerberaummietverträge weitaus mehr Verhandlungsmöglichkeiten. Es ist daher großer Beratungsbedarf bei der Erstellung von Verträgen in der Praxis vorhanden. Nur fundierte Kenntnisse der Materie sowie insbesondere der Fallstricke im Gewerberaummietrecht, wie z.B. bei befristeten gewerblichen Mietverträgen und der Frage der Schriftform nach § 550 BGB, kann hier rechtssicher ein Vertrag für die Parteien gestaltet werden.

Pachtrecht

Vom gewerblichen Mietvertrag ist der Pachtvertrag zu unterscheiden. Beide Verträge werden oft verwechselt. Die Unterscheidung beider Verträge ist meist schwierig. Werden bspw. Gasträume mit Ausschanktheke verpachtet, hat der Pächter für die Gebrauchsfähigkeit der Schankanlag i.d.R. nicht zu sorgen. Wurde ein Mietvertrag geschlossen, hat der Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass die Schankanlage während der Nutzungszeit funktionsfähig bleibt. Meist werden jedoch solche Pflichten im Vertrag einzeln auf den anderen Vertragspartner übertragen. In diesem Fall kommt es zur Vermischung beider Vertragstypen und die Unterscheidung zwischen Pachtvertrag und Mietvertrag ist nicht mehr eindeutig.

Wohnungseigentumsrecht

Ursprünglich war es dem deutschen Recht fremd, dass einzelne Wohnungen eines Hauses mehreren Eigentümern gehören können. Um den Wohnungsbau anzukurbeln wurde das Wohnungseigentum rechtlich neu gefasst, und zwar in einem eigens dafür geschaffenen Gesetz, dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Damit waren die Voraussetzungen geschaffen, damit mehrere Eigentümer den Wohnungsbau und gemeinsam gestalten und umsetzen konnten, hierbei aber nicht darauf verzichten mussten, alleinige Eigentümer einer Wohneinheit werden zu können.

Die rechtlichen Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern werden durch das WEG umfassend geregelt. Da der Umfang des Gesetzes jedoch eher übersichtlich ist und nur wenige eindeutige Regelungen durch den Gesetzgeber vorgegeben wurden, musste die Rechtsprechung im Laufe der Zeit viele offene Fragen klären. Das WEG- Recht ist daher geprägt durch die Auslegung der einzelnen Gesetze durch Urteile des Bundesgerichtshof oder die Landgerichte. Es reicht der alleinige Blick in das Wohnungseigentümergesetz keinesfalls mehr aus, um die rechtlichen Beziehungen zwischen Eigentümern, der Gemeinschaft der Eigentümer (Gesamthand) und der Verwaltung (der WEG- Verwalter) rechtsicher bewerten zu können. Um die rechtlichen Beziehungen zwischen allen Beteiligten feststellen zu können, ist die Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung unerlässlich.

Maklerrecht

Grundlage im Maklerrecht ist immer der im Gesetz (BGB) stehende Mäklervertrag (geregelt ab § 652 BGB). Dieser Vertragstyp war seit Jahren Gegenstand der öffentlichen Diskussion und der Kritik insbesondere der Verbraucherschützer und der Mietervereine. Für den Gesetzgeber stand daher fest, dass es nicht mehr richtig sein kann, das Mieter von Wohnräumen die Kosten des einge-schalteten Maklers tragen muss, egal ob er oder der Vermieter diesen beauftragt hatte. Seit dem 01.06.2015 gilt daher nun das Bestellerprinzip auf dem Wohnungsmarkt, d.h. Makler dürfen nur von demjenigen Geld verlangen, der ihnen einen Vermittlungsauftrag erteilt hat. Die öffentliche Diskussion hat sich seitdem einigermaßen beruht, obwohl unklar zu sein scheint, ob das Gesetz tatsächlich greift und wirkt oder ggf. doch umgangen wird. Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen. Es gilt nicht für gewerbliche Mietverträge oder gar für den Kaufvertrag von Wohnungen und Häusern.

Nachbarrecht

Das Nachbarschaftsrecht versucht Streit zwischen Grundstücksnachbarn oder Nachbarn von Eigentumswohnungen zu regeln. Meist geht es um Einflüsse auf ein privates Grundstück von außen. Das ist dann in der Regel eine Einwirkung, die von einem Nachbargrundstück ausgeht. Gemeint sind unwägbare Stoffe (Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch, Ruß) oder physikalische Einwirkungen (Wärme, Geräusch, Erschütterungen) aber auch sog. „Grobimmissionen“ (Feuer, Wasser, Bäume, Sträucher, Äste, Laub, ggf. auch Tiere des Nachbarn). Im Nachbarschaftsrecht geht es meistens um die Frage, ob ein Unterlassungsanspruch gegen Einflüsse des beeinträchtigten Nachbarn gegen den störenden Nachbarn besteht. In manchen Fällen muss die Einflussnahme geduldet werden, manchmal aber bestehen aber auch Ansprüche auf Beseitigung oder Unterlassung der Belästigung. Geregelt ist dies in den einzelnen Bundesländern durch Ländergesetze, die Nachbarschaftsrechtsgesetze heißen. Jedes Bundesland hat hier seine eigenen Regelungen geschaffen. Je nachdem in welchem Bundesland das betroffene Grundstück sich befindet, gelten unterschiedliche Gesetze. Diese ähneln sich aber in den wesentlichen Zügen.

Obwohl Eigentümer von Wohnungseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich zusammengefasst sind wendet der Bundesgerichtshof die nachbarschaftlicher Unterlassungsan-sprüche nunmehr auch auf die „Nachbarn“ in einer Wohnungseigentümergemeinschaft an. Auch zwischen Mietern untereinander können Unterlassungsansprüche zustehen.

Verfahrensrecht in Mietsachen und deren Besonderheiten

Der Zivilprozess in miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten hat viele Besonderheiten. In Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses sind beispielsweise stets die Amtsgerichte am Ort der Mietsache zuständig. Räumungsstreitigkeiten sollen zudem schnell entschieden werden, hier gibt es eine Auflage für die Gerichte, diese Räumungssachen bevorzugt zu bearbeiten. Durch eine taktische Prozessführung ist es dem Anwalt möglich, einen Streit leicht zu verzögern oder zu beschleunigen. Streitigkeiten in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheit sind kompliziert. Das Prozessrecht ist nicht wie in den übrigen Verfahren in der ZPO (Zivilprozessordnung), sondern in einem eigens dafür vorgesehenen Gesetz (WEG oder Wohnungseigentumsgesetz) geregelt. Unerfahrene Parteien können hier bereits schnell den „falschen“ Gegner verklagen oder das falsche Gericht anrufen. Solche Risiken sollten in dem ohnehin risikobehafteten Prozess daher vermieden werden, so dass in WEG- Sachen eine Prozessführung ohne Einschaltung eines Fachanwalts für Mietrecht und WEG- Recht nicht empfehlenswert ist.

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