Die aktuellen Urteile zum Mietrecht 11/18

Übermittlung der Fax-Kopie zwischen den Parteien reicht zum Vertragsschluss

Mit Urteil vom 07. März 2018 – XII ZR 129/16 – sieht der BGH das Schriftformgebot bei Mietverträgen (§ 550 BGB) auch dann gewahrt, wenn die Vertragsparteien ihre Unterschriften dem jeweiligen Vertragspartner nicht im Original zukommen lassen, sondern nur als Fax-Kopie.

Der Vertrag sei auch dann dem Schriftformgebot genügend wirksam befristet abgeschlossen worden und könne deshalb nicht nach § 550 Satz 2 BGB gekündigt werden. Dieses Urteil hat vor allem seine Bedeutung bei Gewerberaum-Mietverträgen, da dort befristete Mietverträge eine große Rolle spielen und im Wohnraum-Mietrecht solche Befristungen seit längerer Zeit schon durch den Gesetzgeber nur in Ausnahmefällen möglich sind.

Fristlose und fristgerecht erklärte Kündigung wegen Mietrückstand sind kombinierbar

Bislang entspricht es üblicher Rechtspraxis, fristlose Kündigungen des Vermieters wegen Zahlungsverzugs mit fristgerecht erklärten Kündigungen wegen schuldhafter Vertragsverletzung des Mieters, die ihrerseits wieder in einem Eintritt des Zahlungsverzugs mit der Miete liegt, zu kombinieren. Dies ist jüngst von verschiedenen Amts- und Landgerichten angezweifelt worden. Der BGH hat die Sache jetzt mit Urteil vom 19.09.2018 (VIII ZR 231/17 und 261/17) geklärt: Beide Kündigungen werden mit Zugang wirksam. Fällt die fristlose Kündigung wegen Nachzahlung der Miete innerhalb der Schonfrist von 2 Monaten seit Rechtshängigkeit der Räumungsklage weg, so berührt dies die gleichzeitig fristgemäß erklärte Kündigung nicht. Sie bleibt deshalb zu beachten und beendet das Mietverhältnis anstelle der nachträglich unwirksam gewordenen fristlosen Kündigung auch noch im Nachhinein.

Mietende: Mieter kommentarlos verschwunden – mit welchen Folgen?

Verschwindet der Mieter kommentarlos oder gibt er auf Nachfrage bei Vertragsende eine falsche neue Adresse an, so kann dies für ihn Konsequenzen haben. Denn er verletzt damit eine nachvertragliche Pflicht. Das bedeutet, dass er für entstehende Kosten des Vermieters zur Ermittlung der neuen Adresse auch durch Detekteien als Schadensersatz haftet (AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 24.11.1995 – 8 C 521/96, Mietermagazin 1996, S. 35). Das bedeutet, dass er sich in diesem Fall nicht auf die Einrede kurz laufender Verjährungen für die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache (6 Monate nach § 548 BGB ab Rückgabe der Mietsache) stützen kann, wenn der Vermieter wegen der unterlassenen Mitteilung der neuen Adresse durch den Mieter seine Ansprüche und Forderungen erst verspätet geltend machen kann (BGH, Urteil vom 14.09.2004 – IX ZR 248/03, WuM 2004, 676). Ebenso kann sich der Mieter nicht erfolgreich auf die versäumte Ausschlussfrist für Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berufen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007 – 3 C 177/07, NZM 2008, 205).

Verrechnung eigener streitiger Forderungen mit Kautionszahlungsanspruch bei Mietende unzulässig

Schon mit Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 – hat der BGH für die Zeit des bestehenden Mietvertrages entschieden, dass wegen streitiger Forderungen der Vermieter nicht auf die Kaution des Mieters zugreifen kann und insofern ein Aufrechnungsverbot besteht. Der Grund: Erweist sich die Forderung hinterher als nicht oder nicht in der Höhe bestehend, und gerät der Vermieter dann noch in Insolvenz, so kann der Mieter seine Kaution abschreiben. Sein Kautionsrückzahlungsanspruch, aufschiebend bedingt durch das Ende des Mietverhältnisses, wird dann wertlos. Nach Auffassung des AG Dortmund müssen dieselben Regelungen auch bei Vertragsende gelten (Urteil vom 13.03.2018 – 425 C 5350/17, Juris). Der Vermieter kann nach dieser Ansicht also auch bei Vertragsende die Kaution nicht mehr im Hinblick auf streitige Forderungen verwerten, sondern nur noch im Hinblick auf unstreitige oder auf rechtskräftig festgestellte Forderungen.
Bei streitigen Forderungen muss er also bei Zeiten verjährungshemmende Maß-nahmen ergreifen (§ 204 BGB), weil seine Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten seit Rückgabe der Wohnung, nicht erst seit Vertragsende, verjähren. Dies kann durch Klage geschehen, die ohnehin nötig ist, um nach der Erlangung eines rechtskräftigen Titels dann auf die Kaution zugreifen zu können.