Neues aus dem Mietrecht
BGH: Rückforderungsanspruch des Jobcenters direkt gegen den Vermieter wegen überzahlter Miete nach Vertragsende
Das Jobcenter, das auf Antrag des Mieters Unterkunftsbeihilfen und Heizungsbeihilfen direkt an den Vermieter zahlt (§ 22 Abs. 7 SGB II), kann überzahlte Miete direkt vom Vermieter zurück verlangen (BGH, Urteil vom 31.1.2018 - VIII ZR 39/17, Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle Nr. 42/2018). In dem entschiedenen Fall endete das Mietverhältnis Ende Juli 2014. Das Jobcenter überwies nach Vertragsende noch die Miete für August 2014 an den Vermieter. Der Vermieter zahlte trotz Aufforderung nicht zurück und behielt die Augustmiete wegen noch offener Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis ein. Der BGH kam zu dem Ergebnis, der Vermieter habe den Betrag für August 2014 „auf Kosten des Klägers (Jobcenter) ohne rechtlichen Grund erlangt“ - § 812 Abs. 1 Satz 1, Alt. 2 BGB).
BGH: Zur Kündigung des Mietvertrags bei Tod des Mieters aus Sorge um die finanzielle Leistungsfähigkeit des Nachfolgers
Stirbt der Wohnungsmieter, so ordnet das BGB in §§ 563 ff BGB Nachfolgeregelungen für Erben und Mitbewohner an. Das Mietverhältnis besteht weiter und endet allein durch den Tod des Mieters nicht. Das Gesetz listet dazu verschiedene Fallgestaltungen auf, gibt dabei aber dem jeweils anderen Vertragsteil Kündigungsrechte. Der BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen die „gefährdet erscheinende“ wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachfolgers des verstorbenen Mieters den Vermieter zur Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB berechtigt (BGH, Urteil vom 31.1.2018 - VIII ZR 105/17 Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle Nr. 23/2018). In dem entschiedenen Fall war der Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin, ein Auszubildender, in das Mietverhältnis eingetreten. Der Vermieter kündigte gemäß § 563 Abs. 4 BGB aus wichtigem Grund. Denn aus dem vom Kläger bezogenen Ausbildungsgehalt sei die monatlich zu entrichtende Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer nicht zu leisten. Der BGH stellte sich auf den Standpunkt, eine Kündigung mit dieser Begründung führe nur ausnahmsweise zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Denn wenn die Leistungsunfähigkeit nicht sicher, sondern nur wahrscheinlich sei, bedürfe es einer Prognose, die auch falsch sein könne. Deshalb seien konkrete Anhaltspunkte und objektiven Umstände zu verlangen, die den zuverlässigen Schluss darauf zuließen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben würden. Seien Geldquellen vorhanden, die die vertragsgerechte Erfüllung der Mietforderungen sicherstellten (staatliche Hilfen oder sonst sonstige Einkünfte zum Beispiel aus Untermietzahlungen, Unterstützung durch Verwandte, Nebentätigkeitsvergütungen oder vorhandenes eigenes Vermögen des Eintretenden), sei die Kündigung nicht wirksam. Zur weiteren Sachaufklärung der Vermögenslage des Auszubildenden verwies der BGH an die Berufungsinstanz zurück
AG Köln: Beheizungspflicht des Vermieters einer Mietwohnung und nächtliche Mindesttemperatur in den Wintermonaten
Regelt der Wohnungsmietvertrag keine konkreten Mindesttemperaturen, die die Heizung immer gewährleisten muss, dann muss in der Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres innerhalb der dann laufenden Heizperiode in der Nachtzeit von 23:00 Uhr bis 6:00 Uhr in allen Räumen einer Mietwohnung eine Raumtemperatur von mindestens 18° erreicht werden. Andernfalls ist die Wohnung mangelhaft, der Mieter kann dann unter anderem die Miete mindern (AG Köln, Urteil vom 5.7.2016 - 205 C 36/16, WuM 2017, 427).
BGH: Zum Inhalt eines Wegerechts über ein Nachbargrundstück
Einem Nachbarn stand ein Wegerecht über das Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Ihm war es also erlaubt, sein Grundstück über das Nachbargrundstück zu erreichen und es dafür als Weg in Anspruch zu nehmen. Im Grundbuch war das Wegerecht durch eine Grunddienstbarkeit gesichert. Benutzen heißt aber nicht dekorieren, wie der BGH in seinem Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 45/17, WuM 2018, 56 klarstellt. Der Wegeberechtigte darf deshalb keine Blumenkübel oder ähnliche Dekorationen und auch keine Gartenbank und keine Figuren aufstellen, um den von ihm genommenen Weg zu verschönern. Über das bloße Zutrittsrecht über den Weg auf Nachbars Grundstück hinaus vermittelt das Wegerecht keine weiteren Rechte der Inanspruchnahme des Nachbargrundes.
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