BGH: Zur Verwertung von Barkautionen bei Vertragsende

Der BGH hat die Verwertung von Barkautionen bei Vertragsende durch den Vermieter auch durch Aufrechnung im Falle streitiger Forderungen gestattet. Dieses Vorgehen war auch bis zum Jahre 2017 so allgemein üblich: Bei Vertragsende stellte der Vermieter seine Gegenforderungen gegen den... Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters und verrechnete. Darüber erteilte er Abrechnung. Unterschieden wurde bei diesem Vorgehen nicht danach, ob die Forderungen gerichtlich rechtskräftig tituliert, unstreitig oder streitig waren. Die Instanzrechtsprechung erteilte diesem Vorgehen dann eine Abfuhr. Die Argumentation: Mit diesem verrechnen würde der Vermieter auch streitige Forderungen in sein eigenes Vermögen einziehen. Werde er danach insolvent, dann treffe das Risiko den Mieter, gegebenenfalls in nachfolgenden Rechtsstreiten unberechtigt erkannte Forderungen betragsmäßig vom Vermieter wieder heraus zu verlangen.

Der BGH hat diese Auffassung in seinem jungen Urteil verworfen, die Verrechnung durch Aufrechnung unabhängig von der Eigenart der Forderung als unstreitig, streitig oder rechtskräftig tituliert ausdrücklich betont, und dem Vermieter damit an der Barkaution bei Vertragsende ein ausdrückliches Verwertungsinteresse zugestanden. Der BGH im Einzelnen: Zunächst entspreche die Verwertung der Barkaution bei Vertragsende auch für streitige Gegenforderungen den beiderseitigen Interessen von Mieter und Vermieter, das beendete Mietverhältnis so zügig wie möglich endgültig abzuwickeln. Ob Gegenforderungen des Vermieters zu Recht oder zu Unrecht streitig gestellt werden, könne im Prozess auf Rückzahlung der Kaution geklärt werden. Der Vermieter sei im Hinblick auf diese Forderungen auch darlegungs- und beweislastpflichtig. Einen besonderen Insolvenzschutz im Verhältnis zu anderen Sicherungsverhältnissen sei dem Mieter nach Abrechnung der Barkaution in der sich daran anschließenden Verwertungsphase nicht mehr zu gewähren. Vermieter und Mieter stünden sich gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer.

 

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