BGH: Zur Eigenbedarfskündigung

Mit Urteil vom 22. Mai 2019 (Az. VIII ZR 167/17) entschied der BGH zur Eigenbedarfskündigung und den Anforderungen an die Sachverhaltsaufklärung sowie zum maßgeblichen Zeitpunkt für die Interessenabwägung bzw. einen vorliegenden Härtefall (§ 574 Abs. 1 S. 1 bGb). Insoweit sei als Zeitpunkt auf den Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz abzustellen. Ferner sei regelmäßig von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen, wenn der Mieter infolge des Umzugs eine drohende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes einwendet und hierfür ein ärztliches Attest vorlegt.

Der Entscheidung lag ein Räumungsprozess mit folgendem Sachverhalt zugrunde: Die beklagten Mieter lebten mit ihrem volljährigen Sohn und sowie dem Bruder des Mieters seit 2006 in einer Doppelhaushälfte der Kläger. Diese kündigten 2015 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Sie begründeten den Eigenbedarf mit der Notwendigkeit, dass die Klägerin zu 1) einziehen werde, um die dort in der Nähe lebende betagte Großmutter betreuen zu können. Die Beklagten widersprachen der Kündigung, erhoben den Vorwurf, der Eigenbedarf sei lediglich infolge von Auseinandersetzungen über Mietmängel vorgeschoben und beriefen sich im Übrigen auf Härtegründe. Der Bruder des Mieters sei schwer erkrankt, habe die Pflegestufe II und leide u.a. an Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege.

Ein in der Berufungsinstanz vorgelegtes Attest bescheinigte „die Ablehnung eines Wohnungswechsels aus psychiatrisch fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund“. Ein von den Beklagten beantragtes Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand und der mit einem Umzug einhergehenden Zustandsverschlechterung wurde nicht eingeholt. In den Vorinstanzen waren die Kläger erfolgreich mit der Begründung, dass sich aus dem ärztlichen Attest eine drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr nicht ergebe. Während des Berufungsverfahrens teilten die Kläger den Tod der Großmutter mit und änderten die Begründung des Eigenbedarfs dahingehend ab, dass nunmehr die Klägerin zu 1) mit ihrem jetzigen Ehemann in das Objekt einziehen möchte.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und wies den Fall zur weiteren Sachaufklärung, insbesondere hinsichtlich des Bestehens von Härtegründen, an die Vorinstanz zurück. Innerhalb der Interessenabwägung seien die Grundrechte des Vermieters sowie des Mieters (Eigentum einerseits und Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit andererseits) einander gegenüberzustellen, welches eine umfassende und besonders sorgfältige Sachverhaltsaufklärung für den streitigen Einzelfall erfordert. Hierfür habe das Gericht von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen (§ 144 Abs. 1 S. 1 zPo), wenn der Mieter für den Fall des Umzugs eine Gesundheitsverschlechterung behauptet und mittels eines ärztlichen Attests belegt. Im Wege eines Sachverständigengutachtens sei dann zu klären, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, welchen Schweregrad die zu erwartenden Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich haben und mit welcher Wahrscheinlichkeit sie eintreten werden.

 

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